Schnee und Glätte kommen selten mit Ankündigung. Für Eigentümer, Hausverwaltungen und Kommunen beginnt die eigentliche Arbeit deshalb lange vor dem ersten Frost: Zuständigkeiten klären, Flächen festlegen, Streumittel bereitstellen und den Winterdienst so organisieren, dass er im Ernstfall funktioniert – und nachweisbar ist.
Dieser Ratgeber fasst zusammen, welche Pflichten beim Winterdienst in der Regel gelten, wie sie sich übertragen lassen und worauf Sie bei Dokumentation, Streumitteln und Nebenkosten achten sollten.
Wer ist für den Winterdienst verantwortlich?
Grundlage ist die allgemeine Verkehrssicherungspflicht. Wer ein Grundstück besitzt und Verkehr darauf eröffnet, muss dafür sorgen, dass andere dort nicht zu Schaden kommen. Rechtlich wird das aus § 823 Abs. 1 BGB abgeleitet. Für den Winter heißt das: Zugänge, Wege und Flächen, die Bewohner, Besucher, Lieferanten und Rettungskräfte benutzen, müssen bei Glätte geräumt und gestreut werden.
Auf dem eigenen Grundstück betrifft das in der Regel:
- den Weg vom Gehweg zum Hauseingang und den Eingangsbereich selbst,
- Zugänge zu Mülltonnenplätzen, Garagen, Stellplätzen und Nebengebäuden,
- Außentreppen, Rampen und Zufahrten,
- bei Gewerbeobjekten zusätzlich Kundenparkplätze und Anlieferzonen.
Für öffentliche Gehwege sind grundsätzlich die Gemeinden zuständig. Viele Gemeinden übertragen die Räum- und Streupflicht für die Gehwege vor den Grundstücken jedoch per Satzung auf die Anlieger – also auf die Eigentümer der angrenzenden Grundstücke. Damit wird der Gehweg vor dem Haus faktisch zur Aufgabe des Eigentümers.
Bei vermieteten Objekten bleibt die Pflicht beim Vermieter, solange sie nicht wirksam übertragen wurde. In Wohnungseigentumsanlagen organisiert in der Regel die Verwaltung den Winterdienst für das Gemeinschaftseigentum im Auftrag der Eigentümergemeinschaft.
Was die Gemeindesatzung regelt: Zeiten, Flächen, Umfang
Die Details stehen in der Straßenreinigungs- oder Winterdienstsatzung der jeweiligen Gemeinde. Sie unterscheiden sich von Ort zu Ort, folgen aber meist einem ähnlichen Muster:
- Zeiten: Häufig muss werktags ab etwa 7 Uhr und bis etwa 20 Uhr geräumt und gestreut sein, an Sonn- und Feiertagen ab 8 oder 9 Uhr. Fällt tagsüber neuer Schnee oder bildet sich erneut Glätte, muss in der Regel nachgearbeitet werden.
- Breite: Der geräumte Streifen muss so breit sein, dass Fußgänger gefahrlos gehen und einander passieren können. Viele Satzungen nennen dafür eine Mindestbreite.
- Schneeablage: Geräumter Schnee darf in der Regel nicht auf die Fahrbahn geschoben werden. Rinnsteine, Abläufe und Hydranten sollten frei bleiben.
- Haltestellen und Übergänge: Manche Satzungen verpflichten Anlieger auch, Zugänge zu Haltestellen oder Fußgängerüberwegen freizuhalten.
Bei anhaltendem starkem Schneefall, wenn Räumen und Streuen sofort wieder wirkungslos wären, ruht die Pflicht in der Regel vorübergehend. Danach muss zügig gehandelt werden.
Ab wann besteht eine Streupflicht?
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs setzt die Räum- und Streupflicht grundsätzlich eine allgemeine Glätte voraus, nicht nur einzelne Glättestellen (BGH, Urteil vom 14. Februar 2017 – VI ZR 254/16). Gibt es jedoch erkennbare Anhaltspunkte für eine ernsthaft drohende Gefahr durch einzelne Glättestellen, kann eine Pflicht auch dann bestehen. In der Praxis sollten Verantwortliche deshalb nicht auf flächige Glätte warten, sondern Wetterlage und Wege aktiv im Blick behalten.
Pflichten übertragen: auf Mieter oder Dienstleister
Eigentümer müssen den Winterdienst nicht selbst erledigen. Sie können ihn auf Mieter oder auf ein Fachunternehmen übertragen. Beides hat Voraussetzungen.
Übertragung auf Mieter
Mieter sind nur dann zum Winterdienst verpflichtet, wenn das im Mietvertrag wirksam vereinbart ist. Eine Hausordnung genügt in der Regel nur, wenn sie Bestandteil des Mietvertrags ist; ein Aushang oder ein nachträglich verteilter Räumplan reicht nicht. Sind mehrere Mieter verpflichtet, braucht es einen klaren Plan, wer wann zuständig ist. Geräte und Streumittel stellt in der Regel der Vermieter. Ist ein Mieter verhindert, muss er für Vertretung sorgen – für ältere oder gesundheitlich eingeschränkte Bewohner kann die Pflicht allerdings unzumutbar werden.
Übertragung auf einen Dienstleister
Bei größeren Objekten, Beständen mit vielen Mietparteien oder Gewerbeflächen ist ein professioneller Winterdienst meist die verlässlichere Lösung. Entscheidend ist ein schriftlicher Vertrag mit klarer Leistungsbeschreibung: Welche Flächen, ab wann, wie oft, mit welchen Streumitteln, wie wird dokumentiert, wer ist erreichbar? Ein Lageplan mit markierten Flächen vermeidet Missverständnisse.
Kontrollpflicht und Haftung
Mit der Übertragung wandelt sich die Pflicht des Eigentümers in der Regel in eine Auswahl- und Kontrollpflicht. Er muss den Beauftragten sorgfältig auswählen und stichprobenartig prüfen, ob tatsächlich geräumt und gestreut wird. Kommt es zu einem Glätteunfall, können Verletzte Schadensersatz und Schmerzensgeld verlangen, wenn die Räum- und Streupflicht verletzt wurde. Gegebenenfalls wird ein Mitverschulden berücksichtigt, etwa wenn jemand erkennbar glatte Flächen bewusst betritt. Wer haftet und in welchem Umfang, hängt stark vom Einzelfall ab. Prüfen Sie außerdem, ob Ihre Haftpflichtversicherung den Winterdienst und übertragene Pflichten abdeckt.
Dokumentation: Warum das Einsatzprotokoll zählt
Kommt es zu einem Unfall, stellt sich oft Monate später die Frage: Wurde an diesem Morgen geräumt und gestreut? Ohne Nachweis steht Aussage gegen Aussage. Ein lückenloses Einsatzprotokoll ist deshalb das wichtigste Werkzeug, um die Erfüllung der Pflichten zu belegen.
Ein gutes Protokoll enthält mindestens:
- Datum und Uhrzeit jedes Einsatzes,
- die Wetterlage, etwa Schneefall, Eisregen, Reifglätte und Temperatur,
- die bearbeiteten Flächen,
- die Maßnahme (geräumt, gestreut, nachgestreut) und das verwendete Streumittel,
- den Namen der ausführenden Person,
- Kontrollgänge ohne Einsatz, etwa wenn keine Glätte festgestellt wurde.
Digitale Protokolle mit Zeitstempel und Fotos sind besonders aussagekräftig. Da Ansprüche nicht immer sofort geltend gemacht werden, sollten Protokolle mehrere Jahre aufbewahrt werden. Für Hausverwaltungen lohnt es sich, die Protokolle des Dienstleisters regelmäßig anzufordern und abzulegen – sie belegen zugleich die eigene Kontrolle.
Streumittel: Salz, Splitt und was die Satzung erlaubt
Streusalz wirkt schnell, schadet aber Pflanzen, Böden, Bauwerken und Tierpfoten. Viele Gemeinden verbieten deshalb den Einsatz von Salz auf Gehwegen oder erlauben ihn nur in Ausnahmefällen – etwa bei Eisregen oder Blitzeis sowie an besonders gefährlichen Stellen wie Treppen, Rampen oder starkem Gefälle. Wo die Grenze liegt, regelt die örtliche Satzung. Verstöße können mit Bußgeldern geahndet werden.
Als Standard empfehlen sich abstumpfende Streumittel:
- Splitt und Granulat: gute Wirkung, nach der Saison aber zusammenkehren und entsorgen oder wiederverwenden,
- Sand: einfach verfügbar, bei Nässe jedoch weniger wirksam,
- salzfreie Spezialstreumittel: auf Eignung und Verträglichkeit mit den Belägen achten.
Auf dem Privatgrundstück ist die Rechtslage je nach Satzung unterschiedlich. Auch dort lohnt der sparsame Umgang mit Salz – schon wegen möglicher Schäden an Pflaster, Naturstein und Bepflanzung. Streumittel sollten vor der Saison in ausreichender Menge trocken eingelagert werden.
Kosten und Umlage auf Mieter
Die Kosten des Winterdienstes zählen in der Regel zu den Kosten der Straßenreinigung nach § 2 Nr. 8 Betriebskostenverordnung (BetrKV). Dazu gehören die Gebühren für die öffentliche Straßenreinigung sowie die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen. Umlagefähig sind sie, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht.
Was dabei typischerweise gilt:
- Fachunternehmen: Die Vergütung für Einsätze und in der Regel auch vereinbarte Bereitschaftspauschalen können umgelegt werden.
- Streumittel: Die Kosten für Streugut gehören in der Regel ebenfalls dazu.
- Geräte: Die Anschaffung von Schneeschiebern oder Streuwagen ist in der Regel nicht umlagefähig.
- Hausmeister: Räumt der Hausmeisterservice, laufen die Kosten über die Hauswartposition nach § 2 Nr. 14 BetrKV – dieselbe Arbeit darf nicht zusätzlich unter Nr. 8 abgerechnet werden.
Wie bei allen Betriebskosten gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot nach § 556 Abs. 3 BGB. Eine Übersicht, welche weiteren Gebäudeservices umlagefähig sind, finden Sie in unserem Ratgeber Gebäudeservice & Betriebskosten. Mieter können den Arbeitskostenanteil zudem in der Regel als haushaltsnahe Dienstleistung nach § 35a EStG steuerlich geltend machen.
Checkliste vor der Wintersaison
Spätestens im Oktober sollten diese Punkte erledigt sein:
- Satzung prüfen: Zeiten, Flächen, Mindestbreiten und Streumittelregeln der Gemeinde für jedes Objekt nachlesen.
- Flächen festlegen: Lageplan mit allen Wegen, Treppen, Zufahrten und Gehwegabschnitten erstellen.
- Zuständigkeit klären: Mietvertrag, Hausordnung oder Dienstleistervertrag auf eine eindeutige Regelung prüfen.
- Vertretung regeln: Wer übernimmt bei Urlaub, Krankheit oder lang anhaltendem Schneefall?
- Material bereitstellen: Streumittel und Geräte einlagern, Funktion prüfen.
- Gefahrenstellen beseitigen: Laub entfernen, Beleuchtung prüfen, lose Platten und Stolperkanten ausbessern lassen, Dachrinnen und Fallrohre kontrollieren.
- Dokumentation vorbereiten: Protokollvorlage oder App einrichten, Ablage für Nachweise festlegen.
- Versicherung abgleichen: Deckung der Haftpflichtversicherung für den Winterdienst prüfen.
Ein Gebäudecheck im Herbst hilft, bauliche Gefahrenstellen wie defekte Rinnen, Stolperkanten oder fehlende Beleuchtung rechtzeitig zu erkennen, bevor Schnee und Eis sie verdecken.
Winterdienst vergeben: so gehen wir vor
Für Hausverwaltungen mit vielen Objekten ist der Winterdienst vor allem eine Organisationsaufgabe: unterschiedliche Satzungen, Einsatzzeiten am frühen Morgen, Nachweise für jede Fläche. AXO REAL übernimmt den Räum- und Streudienst für Wohnanlagen, Gewerbeobjekte, Schulen und öffentliche Einrichtungen – mit festgelegten Flächen und Einsatzprotokoll. Von unserem Sitz in Wuppertal aus sind wir in der Stadt und ihrer Umgebung im Einsatz.
Am Anfang steht eine kostenfreie Objektbegehung: Wir nehmen die Flächen auf, prüfen die Vorgaben der jeweiligen Satzung und erstellen ein Angebot mit klarer Leistungsbeschreibung. Auf Wunsch bündeln wir den Winterdienst mit Hausmeisterservice, Reinigung und Grünpflege in einem Vertrag.
Stand: 14. Oktober 2026. Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
